NOTIFICAREA CREDITORULUI CONFORM LEGII DĂRII ÎN PLATĂ NR.77/2016

Darea în plată înseamnă, pe scurt, că transferul proprietății locuinței ipotecate către creditor stinge orice datorie față de acesta, inclusiv din capitalul împrumutat, dobânzi și comisioane. După ce procesul a fost încheiat, nu mai există nicio datorie față de bancă în legătură cu creditul stins, chiar dacă, în scadențarul contractului, suma de rambursat este mult mai mare decât valoarea de piață a casei. 

 Care sunt conditiile pentru darea in plata? 

•Creditorul si consumatorul fac parte din categoriile prevazute de lege; 

•Cuantumul sumei împrumutate (la momentul acordării) să fie de maximum 250.000 de euro (echivalent în lei la cursul de schimb al Băncii Naţionale a României din data încheierii contractului de credit); 

•Creditul să fi fost contractat de consumator pentru achiziţionarea, construirea, extinderea, modernizarea, amenajarea, reabilitarea unei locuinţe sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin un imobil cu destinaţia de locuinţă;

•Consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită darea în plată.

Care sunt actele necesare demarării procedurii dării în plată?

•Contractul de credit și eventualele acte adiționale (dacă există) 

•Contractul de ipotecă 

•Corespondența purtată cu Banca în perioada ulterioară transmiterii notificării (dacă există)

•Certificate de cazier judiciar 

•Procesul-verbal de vânzare la licitație publică a bunului întocmit de executorul judecătoresc (se anexează și alte acte de executaredin dosar, dacă este cazul). 

Cine face notificarea de dare in plata? 

Pentru a stinge creditul ipotecar, consumatorul(în înțelesul legii) va trebui să transmită creditorului o notificare, prin avocat de preferat, pentru a putea verifica și îndeplinirea celorlalte conditii– prin care să informeze asupra deciziei de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat. Notificarea se poate transmite si cu ajutorul unui executor judecătoresc sau a unui notar. 

După îndeplinirea cu succes a procedurii dării în plată mai este posibilă declanșarea unui proces pentru recuperarea sumelor plătite nedatorat (clauze abuzive)?

Da. Este posibilă declanșarea unui proces ulterior acestui moment, întrucât sancțiunea pentru inserarea de clauze abuzive este nulitatea absolută, care operează retroactiv. Deși nu mai suntem în prezența unui credit în derulare/în ființă, se poate solicita repunerea părților în situația anterioară prin restituirea sumelor plătite în mod nedatorat în temeiul clauzelor abuzive (comisioane, diferență de dobândă plătită nedatorat). 

Cine suportă plata onorariului notarial, taxelor de intabulare și a impozitului din transferul proprietății imobiliare? 

Legea dării în plată stabilește că toate costurile notariale, și după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului se suportă de către debitor. Pornind de la acest text, rezultă că onorariul notarului va fi suportat de către consumator. În privința taxelor de intabulare, întrucât textul nu distinge cu privire la acestea, se vor aplica regulile de drept comun, respectiv acestea se vor achita de către cumpărător, cazul de față Banca. În ceea ce privește impozitul din transferul proprietății imobiliare, întrucât Legea dării în plată nu face nicio mențiune, se va analiza aplicabilitatea dispoziției art. 111 din Noul Cod Fiscal. 

     Aceste dispoziții legale stabilesc plata impozitului în sarcina contribuabilului, fără a se face vreo distinție între cumpărător sau vânzător. Calitatea de contribuabil o au persoanele fizice și juridice care realizează venituri și tranzacționează bunuri sau valori în raport de cere datorează conform legii, impozite, taxe și contribuții. Ori, în cazul de față, cel care efectuează darea în plată nu realizează un venit. Actul prin care are loc transferul dreptului de proprietate nu conține un preț al imobilului, sens în care, obligația notarului de a calcula și încasa impozitul prevăzut de dispozițiile art. 111 alin. 1, obligație prevăzută la art. 111 alin. 6, nu poate fi reținută. 

     Chiar dacă, din Normele metodologice de aplicare a art. 111 din Codul Fiscal pare a rezulta că acest impozit se calculează și încasează de notar chiar și în cazul dării în plată, concluzia nu poate fi alta, întrucât un act normativ de forță juridică inferioară (normă metodologică) nu poate contrazice sau complete un act normativ de o forță juridică superioară (lege).

     Așadar, în ipoteza reglementată de legea dării în plată nu își găsesc aplicabilitatea dispozițiile art. 111 din Noul Cod Fiscal, întrucât transferul dreptului de proprietate nu se face în schimbul unui preț, ci pentru a se stinge creanțele debitorului existente în evidența proprie a Băncii. 

Avocat notificarea creditorului conform legii darii in plata